众合资本 2025年房企预亏超2000亿，行业调整进入“深水期”

　　界面新闻记者 | 王妤涵

　　自今年一月下旬以来，A股上市房企陆续披露2025年的业绩预告。

　　界面新闻记者根据WIND房地产指数统计，截至2月12日，已有77家A股上市房企发布2025年业绩预告或业绩快报，其中有57家房企预计亏损，占比达到74%，57家房企合计预亏损额约2082-2094亿元。

　　具体来看，有5家房企亏损额超过百亿元，其中万科以预计820亿元的亏损额刷新A股房企亏损纪录。预亏超10亿元的房企有24家，其中也不乏部分有央国企背景的企业，行业调整之深、波及范围之广，可见一斑。

　　但业绩预告并非全无亮色。金科股份凭借债务重整收益预计实现归母净利润300-350亿元，从巨亏走向巨盈，为出险房企提供了一条可复制的重生路径。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时表示，房企亏损与销售规模下降、房价调整基本同步，是当前行业深度调整在财务指标上的正常反映。

　　“市场不必过度悲观，当前关键不是利润本身，而是确保财务稳健、防范债务风险、保证现金流稳定。”在他看来，这样的亏损规模恰恰说明行业调整已进入“深水期”——企业正经历最严峻的压力测试，但也是风险出清、轻装上阵的必要过程。

部分房企2025年业绩预告情况（按亏损金额排序）数据来源：WIND 界面新闻整理制图

　　共性困境

　　在这场全行业亏损潮中，头部房企成为重灾区。如万科、绿地控股、华夏幸福等代表性企业纷纷披露百亿级预亏，其亏损成因既带着企业自身的经营印记，更折射出房地产行业的系统性困境。

　　具体来看，万科以820亿元的预计亏损额，成为A股房地产板块有史以来亏损金额最高的企业，较2024年亏损额扩大65.7%；华夏幸福预计亏损160-240亿元，较2024年超300亿元的亏损额有所收窄，但仍处于巨亏区间；华侨城A预计净亏损130-155亿元‌，较2024年的86.62亿元进一步扩大。

　　绿地控股预计亏损160-190亿元，亏损额仅次于万科和华夏幸福；金地集团预计亏损金额也达到了111-135亿元，这家曾与万科、保利、招商并称“四大金刚”的老牌房企，如今也已滑至亏损百亿阵营。

　　梳理几家头部房企的业绩预告不难发现，尽管各家企业的发展路径存在差异，但亏损成因高度趋同。

　　首先是销售端的疲软，结转利润大幅缩水。房地产利润实现具有明显滞后性——此次业绩预告中的2025年净利润主要来源于2023-2024年销售项目的结转。

　　国家统计局数据显示，2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；销售额83937亿元，同比下降12.6%。几家头部房企的合约销售金额均出现两位数下滑，销售端的疲软直接导致项目结转规模减少、毛利率下降，部分项目甚至负毛利结转，成为亏损核心诱因。

　　其次是尽管近年来各家房企均有多元化布局，但核心收入仍然高度依赖房地产开发业务，在行业深度调整期，开发业务持续疲软，多元化业务尚未形成规模效应，无法有效对冲主业亏损，导致企业整体抗风险能力不足。

　　还有就是资产减值计提的激增。受行业下行影响，房地产资产价格持续承压，存货、投资性房地产等资产的可变现净值大幅下降，如本次万科计提超500亿元，绿地控股的计提也超过120亿元，许多企业减值金额占亏损总额比重超过50%。

　　“房价调整必然传导至资产负债表，这种损失计提符合惯例，叠加行业背景下房企自身‘卸包袱’的诉求，减值规模达到了历史峰值。”严跃进向界面新闻记者拆解这一逻辑。而这种财务层面的出清，虽然加剧当期账面亏损，却为后续报表修复扫清了障碍。

　　金科突围

　　值得关注的是，在行业预亏的寒冬中，金科股份成为一个难得的亮点。金科股份2025年业绩预告显示，其预计当年归母净利润300-350亿元，实现从亏损到巨额盈利的根本性扭转，归属于上市公司股东的所有者权益已由负转正，预计在50-70亿元。

　　扭亏的核心驱动力并非房地产主业复苏，而是债务重整带来的非经常性损益：2025年，金科完成破产重整，债务重整收益预计达680-700亿元，直接带动归母净利润转正。尽管扣非归母净利润仍亏损290亿元以上，核心经营状况尚未根本改善，但此次扭亏为金科赢得了宝贵的喘息之机。

　　在去年重整成功“活下来”以后，金科开始为未来布局。今年1月，金科启动组织架构调整，经营重心从传统地产开发转向轻资产运营，聚焦物业服务、商业管理等抗周期领域，同时持续推进存量资产处置，回笼资金用于偿债及补充流动资金。

　　金科的“突围”并非唯一答案，却为当下出险房企提供了良好借鉴。

　　中指研究院企业研究总监刘水向界面新闻系统梳理了上市房企面临的退市风险及应对策略。刘水指出，根据交易所规则，退市主要有四条红线：一是交易类退市，即连续20日收盘价低于1元或市值低于5亿元；二是财务类退市，连续两年净利润为负且营收低于3亿元。第三年不达标即退市；三是规范类退市：未按时披露年报且停牌2个月仍未披露；四是，重大违法类，涵盖欺诈发行、单年财务造假，涉及公共安全重大违法等。

　　针对上述风险，刘水提出了一些具体的应对措施：首先就是要守住市值红线，即可以通过大股东增持、公司回购、引入战投、优化信披等市场化手段，防止连续20日收盘价低于1元或市值低于5亿元；第二要保住营收底线。 “即便连续亏损，只要年营收不低于3亿元，就不会触发财务类退市。”

　　刘水强调，对出险房企而言，维持经营流水比追求账面利润更具紧迫性——加快竣工交付、盘活滞重库存、拓展代建等轻资产业务，都是保营收的有效路径。

　　最重要的是要严守规范底线、不碰法律红线。部分出险房企因审计困难导致年报延期，极易触发停牌乃至退市程序，保持与监管机构主动沟通、聘请有公信力的审计机构，是必须付出的合规成本。

　　“重大违法类退市无整改期、无缓冲带，一旦触碰即面临强制退市。财务数据真实、公共安全合规，是企业存续的绝对前提。” 刘水特别提醒道。

　　复苏曙光

　　2025年，是房地产行业深度调整的关键一年，千亿级预亏潮不仅折射出当前行业的艰难困境，更加速了洗牌与转型进程。进入2026年后，房地产行业迎来多项积极信号——政策端持续发力托底，市场端出现边际改善，复苏曙光初现。

　　自开年以来，监管层持续出台支持政策：优化房企融资环境，扩大融资额度、降低融资成本，支持优质房企兼并重组出险房企优质项目；持续推进保交楼，加大资金支持力度；精准刺激需求端，多地优化限购限贷、下调首付比例与房贷利率。地方国资也加大整合力度，通过并购重组推动行业资源向优质企业集中。

　　从市场情况来看，边际改善迹象逐步显现。国家统计局数据显示，1月份70城新房价格指数环比下跌0.4%，连续4个月保持这一跌幅；二手住房价格指数环比下跌0.5%，在连续三个月保持0.7%跌幅后首次收窄，创下去年8月以来最低环比跌幅。1月份由于开发商完成年末业绩冲刺后进入季节性淡季，加上部分需求转向二手住房，新房交易环比下跌明显；但二手房价指数跌幅收窄，主要源于去年四季度和年底的翘尾行情延续。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受界面新闻采访时指出：“2026年开年，楼市迎来探底和企稳的良好开局，这种局面或将延续到3-4月份。”但他同时提醒，市场供求态势、居民预期、置换链条、经济基本面仍存在待改观的任务。“从探底到触底，再到夯实底部，最后走出L型甚至V型走势，均需要有为政府在供需两端积极纾困、精细化施策。”

　　申万宏源在研报中也指出，房地产板块最困难时期或将逐渐过去。考虑到行业基本面正逐步临近底部、近期政策基调更趋积极，以及供给侧深度出清下行业格局显著优化，预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底修复。

　　展望2026年全年，房地产行业仍将处于调整期，亏损压力短期内难以完全缓解，但整体将呈现“逐步复苏、稳步向好”的发展态势。政策端将持续精准发力化解风险、刺激需求；市场端将持续分化，优质房企凭借资金、资源、运营优势进一步扩大市场份额，出险房企、低效房企逐步被淘汰，行业集中度进一步提升。